L’inevitabile flessione dovuta all’emergenza sanitaria sarà, a fine 2020, meno accentuata di quanto ci si aspettasse. A fare da traino i progetti residenziali in corso e le nuove esigenze post Covid.
L’emergenza sanitaria ha rallentato la corsa del mercato immobiliare a Milano ma non è riuscita a bloccarla. È quanto emerge dal Rapporto 2020 sulla Città Metropolitana di Milano, elaborato dall’istituto di ricerche Scenari Immobiliari.
Anzi, ci si aspetta di vedere i primi segnali di ripresa già a inizio 2021, anche se si tornerà ai volumi pre-Covid solo a fine 2022.
Il Rapporto evidenzia che il quadro non è così negativo come invece le previsioni sul mercato immobiliare maturate durante il lockdown della scorsa primavera avevano fatto temere. Per Milano città si stima un calo di transazioni del 15,4%, che sale al 16% per la Città Metropolitana.
Le compravendite però dovrebbero salire del 10% già nel 2021. Per avere un confronto, va detto che, a livello nazionale, le previsioni parlano di una diminuzione del 23,6% e i prezzi del mercato immobiliare, di cui ci si attendeva il crollo, hanno sostanzialmente retto e registreranno, a fine 2020, una flessione non marcata, più significativa per i canoni d’affitto. La flessione sarà di diversa entità a seconda delle zone.
Le zone del centro vedranno, a fine 2020, i prezzi diminuiti di circa l’1%, percentuale che sale al 3% per le zone semicentrali e oltrepassa il 3% per le periferie (- 4% per i canoni d’affitto).
Ma mentre i prezzi torneranno a salire nel 2021 in Milano città (anche se solo dello 0,5%), così non accadrà subito in periferia, dove nei primi mesi del 2021 dovrebbe continuare la discesa.
L’impressione è che rimanga salda la fiducia nella dinamicità del mercato immobiliare milanese e nella sua capacità di ripresa. E secondo il presidente di Scenari Immobiliari, Mario Breglia, la tenuta di Milano dipende dal fatto che si è continuato a costruire e sono tuttora in corso progetti di ampliamento urbanistico.
“La città – ha dichiarato – è stata capace di promuovere il proprio mercato residenziale come un buon investimento. Nonostante l’attività edilizia stenti a ripartire nel resto del Paese, a Milano si rileva un numero di iniziative residenziali elevato e una progressiva densificazione del tessuto urbano consolidato in corrispondenza dei nuovi servizi”.
Anche a livello internazionale, Milano resta competitiva.
Come evidenziato dall’Ubs Global Real Estate Bubble Index 2020, per un appartamento di 60 metri quadrati a Hong Kong, Parigi, Londra occorrono rispettivamente 20, 17 e 14 anni dello stipendio di un impiegato. A Milano ne servono 6. Dice infatti di Milano Paolo Federici, Market head di Ubs Global Wealth Management in Italia: “Prevediamo che la crescita demografica positiva, le condizioni di finanziamento interessanti nonché il rapporto favorevole tra il costo degli immobili e i redditi dei residenti, dovrebbero continuare a sostenere la ripresa del settore immobiliare nel medio termine”.
Attualmente (fine ottobre 2020) secondo l’OMI (Osservatorio del Mercato immobiliare), il prezzo degli appartamenti a Milano è compreso tra i 1.500 €/m² e i 10.250 €/m² per le compravendite e tra 5,3 €/m² mese e 34,4 €/m² mese per le locazioni.
Nell’oscillazione dei prezzi nel mercato immobiliare di Milano si osserva, in questi ultimi mesi, che la tipologia di appartamento che ha visto crescere il proprio valore (ben del 7%) sono i cinque locali, mentre i monolocali hanno registrato una flessione del 3%. L’andamento fotografa come stia cambiando l’idea di abitazione ideale dopo l’esperienza del lockdown.
Chi può cerca una casa grande, con stanze in più da adibire a studio. I monolocali, un tempo richiesti da chi passava la maggior parte della giornata al lavoro e in luoghi di incontro sociale (ristoranti, cinema, locali…), si sono rivelati inadatti per viverci 24 ore su 24.
Alla tenuta del mercato immobiliare a Milano contribuiscono i fondi di investimento, che considerano gli andamenti a medio e lungo termine e scommettono sull’attrattività del capoluogo per le multinazionali. Al centro dell’interesse non solo il residenziale ma soprattutto gli uffici. È di questi giorni l’avvio di un fondo di Generali da due miliardi, suddivisi tra Praga e Milano.
Anche qui a fare da motore sono le nuove esigenze post-Covid: le aziende cercano uffici moderni, spaziosi e dotati di tutte le nuove tecnologie, dove poter installare agevolmente le misure di sicurezza e distanziamento che probabilmente continueranno a caratterizzare i luoghi di lavoro anche dopo l’emergenza.
Nella nostra esperienza di agenzia, abbiamo constatato in questo periodo la grande capacità di resilienza del mercato immobiliare milanese. Questo ci rassicura in vista degli sviluppi futuri e ci permette di consigliarti di investire su questa grande città.
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