di Fernando Todaro – Sales Partner We Are Town

Con la Legge di Bilancio 2020 è stata modificata l’aliquota di tassazione sulle plusvalenze immobiliari, che passa dal 20% al 26%. Ma cos’è una plusvalenza immobiliare? Chi deve tenere presente questo aumento dell’aliquota?

Plusvalenza immobiliare: di cosa si tratta?

Detto in parole molto semplici, la plusvalenza immobiliare è la differenza tra il costo a cui hai acquistato o costruito un immobile e quello superiore a cui lo vendi. In Italia è prevista la tassazione di questa plusvalenza quando la vendita dell’immobile – il termine legale è “cessione a titolo oneroso” – è fatta a scopo speculativo.

La legge considera speculativa la vendita realizzata entro i cinque anni dall’acquisto o costruzione del fabbricato.

Se non ci sono difficoltà a calcolare il tempo intercorso tra vendita e acquisto, perché fa fede il rogito, per stabilire la scadenza dei cinque anni dalla costruzione di un immobile, la legge stabilisce che il conto degli anni decorra dal momento in cui l’immobile è diventato idoneo a svolgere la sua funzione, cioè ad essere abitato. Se invece hai ricevuto l’immobile in donazione, i cinque anni andranno calcolati dalla data di acquisto dell’immobile da parte del donatore.

Tutto ciò si applica solo ai privati, mentre le società immobiliari, che vendono case in modo continuativo, sono considerate attività commerciali, sottoposte a regime Iva.

Come funziona la tassazione della plusvalenza immobiliare

Se devi vendere un immobile acquistato o costruito meno di cinque anni fa, dovrai inserire la plusvalenza ottenuta – il tuo guadagno – nella dichiarazione dei redditi alla voce “redditi diversi”. In questo caso la plusvalenza verrà tassata in base all’aliquota che compete al tuo scaglione Irpef.

Hai però un’altra possibilità.

Al momento del rogito per la vendita potrai chiedere al notaio l’applicazione della tassazione separata sulle plusvalenze, che da gennaio 2020 è del 26%. In questo caso sarà il notaio a incassare da te l’imposta sostitutiva e a versarla allo Stato.

Quando non si paga la tassazione sulla plusvalenza immobiliare

Non dovrai pagare la tassazione sulla plusvalenza immobiliare se:

– decidi di vendere dopo cinque anni;
– hai ricevuto l’immobile in eredità;
– hai utilizzato l’immobile come tua prima casa per buona parte dei cinque anni.

In base al criterio dell’utilizzo, se intendi vendere una seconda casa, dal momento che non è per definizione la tua abitazione principale, la plusvalenza che otterrai sarà sicuramente tassata.

Quali sono i costi detraibili dalla plusvalenza immobiliare?

L’articolo 68 comma 1 del Testo Unico delle Imposte sui Redditi prevede che si possano detrarre dalla plusvalenza immobiliare tutte le spese che sono state sostenute relativamente all’acquisto o alla costruzione dell’immobile. Questi costi detraibili sono però applicabili solo in caso di inserimento della plusvalenza tra i redditi diversi della dichiarazione ai fini Irpef.

Potrai quindi dedurre, se avevi acquistato l’immobile:

– le spese notarili del primo rogito;
– le imposte pagate per l’acquisto;
– le spese per successive manutenzioni o ristrutturazioni.

Se invece hai costruito l’immobile che ora vendi, potrai dedurre le spese legate a:

-contratto di appalto;
– progettazione;
– le consulenze;
– oneri di urbanizzazione;
– eventuali successive opere di manutenzione o ristrutturazione.

Cosa scegliere tra tassazione Irpef e tassazione separata?

Ti starai chiedendo cosa ti convenga fare, se inserire la plusvalenza nella dichiarazione dei redditi o se fruire della tassazione separata. Gli elementi che dovrai tener presenti prima di una decisione sono:

– l’aliquota applicata al tuo scaglione Irpef (se è superiore o inferiore al 26%);
– l’entità dei costi detraibili.

Considera anche che la tassazione separata prevede l’esonero da controlli straordinari e accertamenti induttivi. Detto questo, il suggerimento è però quello di rivolgersi anche a un fiscalista, che valuterà la tua specifica situazione.

Consulta il team di esperti di We Are Town

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