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22/12/2020

La fotografia in bianco e nero del mercato immobiliare 2020

Dai report di Nomisma le criticità di un anno anomalo. Per il prossimo triennio la società di ricerche prospetta due scenari, sui quali influiranno l’efficacia dei nuovi vaccini e le conseguenti tempistiche della ripresa economica.

 

Fra i comparti economici che hanno dimostrato la miglior resilienza durante la prima ondata pandemica va annoverato il mercato immobiliare.

Pur registrando un calo nelle compravendite, il settore nei mesi del lockdown ha retto, da un lato grazie all’intraprendenza delle agenzie, che si sono immediatamente attrezzate per poter proseguire il lavoro anche in regime di distanziamento sociale, dall’altro grazie alla crescita delle intenzioni di acquisto.

L’esperienza del lockdown ha infatti fatto riscoprire l’importanza di un’abitazione ampia, con tutti i comfort e tecnologicamente attrezzata per le nuove esigenze di smart working. A favorire le intenzioni di acquisto anche una più accentuata disponibilità degli istituti di credito a concedere mutui, sostenuta dal bassissimo costo del capitale.

Queste sono state le tendenze evidenziate dal Secondo Rapporto sul Mercato immobiliare, curato dall’Osservatorio immobiliare di Nomisma e presentato lo scorso luglio.

Ogni anno, quadrimestralmente, la società di ricerche pubblica una relazione sull’andamento del mercato immobiliare, frutto delle rilevazioni di un osservatorio permanente.

Questo dunque il quadro della situazione a luglio.

Il Terzo Rapporto, diffuso a fine novembre, rileva gli ulteriori segnali negativi dovuti alla seconda ondata pandemica.

Il protrarsi dell’emergenza, anche se pare non influire per ora sulle intenzioni d’acquisto, comincia però a rendere palesi le nuove difficoltà economiche di molte famiglie. Anche l’atteggiamento delle banche si mostra improntato a una maggiore rigidità.

Per questo l’ultimo Rapporto, considerando l’incertezza della situazione sanitaria e l’impoverimento complessivo della popolazione, prospetta per la fine del 2020 un calo dei volumi delle compravendite di circa il 20% rispetto al 2019, calo destinato a caratterizzare il mercato per almeno un triennio, fatta salva la variabile dell’efficacia dei nuovi vaccini, dei tempi che si renderanno necessari per dichiarare sconfitta la pandemia e delle conseguenti reazioni dell’economia.

 

Due possibili scenari: “base” (più ottimistico) e “hard”

Per disegnare le prospettive del mercato immobiliare a partire dal 2021, il Rapporto Nomisma ipotizza due tipi di scenario.

– Il primo è uno scenario “base”, che vede una ripresa lenta ma graduale dell’economia fino al 2023, quando il Pil potrebbe tornare ai livelli pre-Covid.

– Lo scenario “hard” tratteggia invece una ripresa più lenta e problematica, al punto che, nel 2023, il Pil potrebbe essere ancora di tre punti inferiore a quello del 2019.

Sulla base di questi due scenari, l’Osservatorio propone due diversi andamenti per i diversi comparti del settore immobiliare.

 

Le compravendite nel settore residenziale: la crescita del 2019 è un lontano ricordo

Il 2020 dovrebbe chiudersi con un -17,1% (500.000 compravendite) secondo lo scenario base, o con un -18,7% (491.000) secondo lo scenario hard.

Per avere un’ulteriore evidenza del danno subito dal mercato immobiliare residenziale, si consideri che, prima dell’esplodere della pandemia, le previsioni di fine 2019 per il 2020 parlavano di un numero di compravendite pari a 612mila.

Passando alle previsioni per il triennio, la traccia è segnata sempre dai due scenari

Scenario base: le compravendite iniziano a dare segnali di ripresa già dal 2021 e si attestano, nel 2023, sulle 562.000 unità, in crescita rispetto alle 500.000 del 2020 ma lontane dalle 604.000 del 2019.

Scenario hard: il 2021 registra ancora un calo delle transazioni, che scendono a 467.000 rispetto alle 491.000 di fine 2020, per iniziare a risalire nel 2022, attestandosi sulle 528.000nel 2023.

 

La flessione del mercato immobiliare corporate

Anche il settore corporate del mercato immobiliare (uffici, edifici commerciali, magazzini) subisce nel 2020 una significativa contrazione. Il Rapporto Nomisma prevede il dimezzarsi degli investimenti, che passerebbero dai 12,3 miliardi di euro del 2019 ai 5,9 di fine 2020.

In questo quadro il settore più colpito è quello delle strutture per l’accoglienza turistica, mentre, pur in un quadro negativo, si registra uno spostamento degli investimenti verso l’immobiliare direzionale.

 

Le previsioni sui prezzi: valori negativi in tutti i comparti

La diminuzione delle compravendite finisce per determinare anche il calo dei prezzi. Per il 2021il Rapporto Nomisma prevede un generale calo del valore degli immobili rispetto al 2020, più significativo per gli immobili corporate (-2,5% per gli uffici e -1,9% per i negozi) e meno impattante per il residenziale, per il quale è previsto un -1,6%.

Sul triennio viene ipotizzato, rispetto ai prezzi medi del 2020, un -4,5% per il comparto direzionale, un -3,3% per il commerciale e un -2% per il residenziale. Per l’Osservatorio, sarà quest’ultimo settore a dare i primi segnali di ripresa.

 

L’andamento dei prezzi nelle grandi città

Il Rapporto prende in considerazione 13 grandi città italiane (Bari, Bologna, Cagliari, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Padova, Palermo, Roma, Torino e Venezia). Anche in questo caso le previsioni variano a seconda dello scenario, base o hard, applicato.

Anche nelle grandi città, i prezzi sono quindi destinati a scendere in modo più significativo nel comparto direzionale, seguito da quello commerciale, con invece il residenziale che nel 2023, con scenario base, fa riapparire il segno +.

 

Il sistema bancario di fronte alla crisi immobiliare

Il Rapporto Nomisma 2020 riporta anche l’andamento delle erogazioni di finanziamenti e mutui. La prima ondata pandemica ha determinato, nei primi sei mesi del 2020, solo un -1,7% di contrazione nella concessione di mutui rispetto allo stesso periodo del 2019, anche sulla scia delle compravendite già avviate in gennaio e febbraio, prima del lockdown.

Tale andamento è moderatamente proseguito in luglio, agosto e settembre. Con i primi segnali del riaggravarsi dell’emergenza sanitaria, le banche hanno assunto un atteggiamento più selettivo.

Le previsioni di Nomisma parlano a questo punto, per il 2020, di una flessione complessiva delle erogazioni del 6,4% secondo lo scenario base e dell’8,7% nello scenario hard.

 

We Are Town: raccogliamo la sfida dell’incertezza

Dall’inizio dell’emergenza sanitaria, la nostra agenzia ha vissuto le difficoltà come sfide da vincere e grazie alle quali rafforzarsi.

Anche le incerte prospettive sul futuro ci spronano a fare sempre meglio, a scegliere per i nostri clienti gli investimenti più sicuri, a monitorare costantemente il mercato per sfruttarne ogni spunto positivo. Ci proponiamo quindi come un punto di riferimento affidabile per chi cerca una nuova casa, per chi vuole vendere un immobile commerciale, per chi sceglie di investire nel direzionale.

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