E’ da un po’ che ci pensi e ora hai preso la decisione: vuoi cambiare casa. Desideri un’abitazione più spaziosa, più vicina al tuo posto di lavoro, meglio servita dai mezzi pubblici… I tuoi motivi per cambiare possono essere tanti. Magari hai anche già individuato l’immobile di tuo interesse, dove trasferirti. Ma ciò che devi fare come prima cosa è vendere la tua attuale casa, per poter finanziare il nuovo acquisto.
Vendere casa non è semplice. Per affrontare questo passo con più serenità, sia che tu decida di vendere da privato sia che tu preferisca farlo con un’agenzia, ti sarà utile conoscere le fasi fondamentali del percorso che ti condurrà a trovare gli acquirenti e a rogitare.
Il punto di partenza è la risposta a queste domande: quanto vale la mia casa? A quale cifra posso metterla in vendita?
In questo articolo ti guideremo a scoprire come valutare un immobile e quali elementi influiscono sulla sua quotazione di mercato.
Come si valuta un immobile? Per valutare un immobile si parte sempre da questa formula ufficiale:
superficie commerciale x quotazione al mq x coefficienti di merito.
Una formula espressa con termini tecnici, che ora cercheremo di chiarire.
Se ti chiedessero la superficie della tua casa, risponderesti senza esitazioni: 80 mq oppure 100 o 120.
In realtà ti stai riferendo alla sua superficie calpestabile, che non equivale alla superficie commerciale della nostra formula. Con calpestabile si intende la superficie di cui usufruiamo all’interno dell’abitazione. Attenzione perché in questo calcolo sono considerati calpestabili:
– lo spessore delle zoccolature;
– le superfici delle sottofinestre;
– gli armadi a muro e altri elementi incassati;
– scale e ascensori interni.
La superficie commerciale invece comprende anche i muri perimetrali e i muri interni, le parti esterne (terrazze, balconi, giardini) e le pertinenze, cioè la percentuale di spazi comuni (scale condominiali, cortili) attribuibili all’immobile. Vediamo quindi in dettaglio che cos’è e come si calcola la superficie commerciale.
La misura di partenza è la superficie calpestabile, espressa in metri quadrati. A essa si devono sommare:
– la superficie del muri perimetrali (100%);
– il 50% della superficie dei muri interni confinanti con altri immobili;
– il 75% di eventuali mansarde;
– il 60% di eventuali taverne;
– il 25% della superficie dei balconi;
– il 35% dei terrazzi;
– il 10% di corti e cortile;
– il 15% del giardino;
– il 20% di cantine e locali accessori;
– il 15% dei locali tecnici;
– dal 45 al 60% dei box, a seconda della tipologia.
Naturalmente le casistiche di composizione di una superficie commerciale possono presentare altre variabili. Qui abbiamo elencato le più comuni.
Sei riuscito a definire la superficie commerciale della tua casa. Ora devi moltiplicarla per la quotazione al mq. Ma cos’è la quotazione al mq?
E’ un valore stabilito dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare (Omi) dell’Agenzia delle Entrate e riferito al territorio in cui si trova l’abitazione in vendita.
L’Omi suddivide ogni città in quadranti, per i quali fornisce le quotazioni minime e massime al metro quadro. La quotazione al mq varia, ad esempio, a seconda che la casa si trovi in posizione: centrale, semi-centrale, periferica, suburbana, extraurbana.
Ti manca ancora un elemento per completare la formula matematica per determinare il valore della tua casa: si tratta dei cosiddetti coefficienti di merito. Ma cosa sono?
Sono punti percentuale, che aggiungono o tolgono valore all’immobile, assegnati alle varie caratteristiche della casa. Ti proponiamo alcuni esempi.
Se il tuo appartamento è al piano terra senza giardino, dovrai togliere un 20% al valore della casa. Ma se è a un piano alto con ascensore, vi aggiungerai un 5%. Contano anche l’età e lo stato di conservazione dell’edificio in cui è l’appartamento.
E ancora:
– se la tua casa è da ristrutturare, -10%;
– se è ristrutturata, +5%,
– se è finemente ristrutturata, +10%,
– se è nuova, +10%.
Persino la luminosità fa da coefficiente: a una casa molto luminosa corrisponderà un +10%. E ancora, l’impianto di riscaldamento autonomo attribuirà un +5%.
Infine, l’eventuale presenza di persone in affitto con una locazione quadriennale corrisponderà a un -20% del valore dell’immobile.
Sei riuscito a stabilire il valore di mercato “ufficiale” della tua casa. Ora, se vuoi arrivare a vendere con successo e in tempi ragionevoli, dovresti prendere in considerazione alcuni fattori.
Un termine di confronto da considerare è costituito dai prezzi a cui sono messe in vendita le case simili alla tua in zona. Seguine un po’ anche le vicende. Se un appartamento somigliante al tuo è in vendita da mesi, molto probabilmente il prezzo a cui era proposto era eccessivo.
Non è detto che, per suscitare l’interesse degli acquirenti, convenga sempre partire alti con la richiesta per poi scendere. In realtà è un po’ un luogo comune, sfatato dall’esperienza di chi opera nel settore. Se proponi un prezzo troppo alto, rischi di scoraggiare chi potrebbe essere interessato.
Prova poi a considerare quali pensieri un abbassamento significativo del prezzo potrebbe suscitare in un potenziale acquirente: “Se questo è il vero valore, prima cercavano di imbrogliarmi”. E’ una questione di strategia: prezzi equilibrati, con un margine per eventuali piccoli ritocchi verso il basso.
Il proprietario però tende di solito a sopravvalutare l’immobile. Entrano in gioco tanti fattori: dal valore affettivo alle migliorie apportate fino alla preoccupazione di non realizzare abbastanza per comprare una nuova casa. E se, al contrario, nella speranza di realizzare in fretta, opti per un prezzo al di sotto della media di mercato, farai sospettare la presenza di problemi nascosti, tipo ipoteche o la necessità di importanti interventi di ristrutturazione…
Come vedi, stabilire il giusto prezzo per vendere la tua casa non è semplice. Ai calcoli piuttosto complessi necessari per stabilire il suo valore commerciale, si associano elementi di strategia che possono derivare solo da una pluriennale esperienza del settore.
Aggiungi anche il risvolto burocratico della questione, ovvero preparare le certificazioni e i documenti necessari per mettere in vendita la casa.
A fronte di queste considerazioni, un’opzione che dovresti valutare, in luogo di una vendita tra privati, è quella di avvalerti di un’agenzia immobiliare.
In particolare, se intendi vendere casa a Milano e dintorni, puoi contare sull’esperienza e la conoscenza del mercato di WE ARE TOWN. Ti potrai avvalere di una consulenza qualificata e sarai affiancato in tutte le fasi delle trattative fino al rogito.
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Certo, questo avrà un costo. Ma se sull’altro piatto della bilancia metti la vendita veloce e vantaggiosa della tua casa, forse è un costo che ti vale la pena affrontare.