di Fernando Todaro – Sales Partner We Are Town
Il Comune di Milano ha spostato al 26 novembre 2020 la data entro cui depositare i Cis per gli edifici con più di 50 anni e privi di collaudo statico. Con la vecchia scadenza (novembre 2019) circa 12.000 stabili avrebbero rischiato l’inagibilità.
Il Comune di Milano, approvando il 14 ottobre 2019 il Piano di Governo del Territorio, ha prorogato di un anno la scadenza per la presentazione dei Certificati di Idoneità Statica (Cis), che si sposta così al 26 novembre 2020.
Il Certificato di Idoneità Statica è richiesto dal Regolamento edilizio milanese, approvato nel novembre 2014, per gli stabili ultimati da più di 50 anni e sprovvisti di collaudo statico, e avrebbe dovuto essere presentato agli uffici comunali dai proprietari degli immobili o dagli amministratori di condominio entro il 26 novembre 2019 per essere protocollato.
La proroga si presenta in realtà come un’ancora di salvezza per molti.
Senza di questa, sarebbe infatti scattata l’inagibilità per circa 12.000 edifici del capoluogo e il divieto per i notai di rogitare in caso di vendita di tali stabili.
Anche se c’è chi ipotizza probabili ricorsi da parte dei sostenitori dell’obbligatorietà del Certificato di Idoneità Statica e si è in attesa della determina dirigenziale per bloccare le conseguenze della mancata esibizione del Cis, la decisione del Comune di Milano apre una finestra temporale utile per mettersi in regola.
Ancor più utile se si pensa al fatto che il Cis non è un atto formale ma una certificazione della sicurezza degli edifici a tutela di chi vi abita. Tanto è vero che il Comune ne ha ribadito l’obbligatorietà per conservare l’agibilità degli stabili.
Il Regolamento edilizio stabilisce poi un’analoga scadenza al 2024 per gli edifici che avranno raggiunto i 50 anni entro tale data.
Anche se in gioco c’è la sicurezza, si deve constatare la mancata applicazione, se non in un ridotto numero di casi, di questa norma del Regolamento edilizio. Vediamo alcuni numeri che offrono un quadro non proprio rassicurante del panorama immobiliare del capoluogo.
A Milano gli edifici privati con più di 50 anni sono all’incirca 22.000 (fonte: Corriere della Sera), di cui 9.000 provvisti di un certificato di collaudo statico. A settembre 2019 solo 1.011 proprietari dei 13mila edifici senza certificato avevano iniziato le procedure per le verifiche e 958 lo avevano depositato.
I controlli per un terzo di questi ultimi (230) hanno evidenziato la necessità di lavori di messa in sicurezza da realizzare entro due anni. Per gli altri 728 è stato rilasciato il Certificato di Idoneità Statica della validità di 15 anni.
Cerchiamo di capire cos’è il Certificato di Idoneità Statica e a cosa serve. Il Cis di un edificio potrebbe essere paragonato al certificato di buona salute di un individuo. Attesta infatti la stabilità delle strutture portanti di un immobile.
Il Certificato di idoneità statica è composto da:
– una descrizione dell’edificio;
– l’elenco della documentazione già presente in Comune (concessione edilizia, Dia, autorizzazioni);
– l’analisi delle condizioni dei materiali di costruzione, che può basarsi su eventuali certificazioni già disponibili o su verifiche tecniche;
– i risultati delle prove di carico e delle verifiche statiche, se ritenute necessarie;
– una relazione sullo stato di conservazione degli elementi strutturali secondari e degli elementi non strutturali (parapetti, facciate, balconi…).
I livelli di indagine del Certificato di Idoneità Statica
Per il rilascio del Cis sono previsti dal Regolamento edilizio due livelli di indagine.
Con il primo livello si controlla la presenza di segnali di sofferenza, di modifiche strutturali, di pericoli esterni e di elementi accessori di rischio. Se queste verifiche hanno esito positivo, il Certificato di idoneità statica può essere emesso.
Se invece non dovessero risultare esaustive, si dovrà passare a valutare la sicurezza della struttura secondo il capitolo 8 delle Norme Tecniche per le Costruzioni, come previsto dalle Linee Guida del Regolamento Edilizio del Comune di Milano.
Un’idea più precisa dei contenuti del Certificato di Idoneità Statica può essere ricavata dalla visione del facsimile, presente nella Guida del Comune di Milano per il Cis, dove è riportato anche un esempio di intervento strutturale secondo il capitolo 8 delle Norme Tecniche per le Costruzioni. In base agli esiti dei due livelli di indagine, si potrà dichiarare l’idoneità della struttura dal punto di vista statico ottenendo il rilascio del Cis, valido 15 anni.
Se invece si dovessero rilevare dei problemi, verrà emesso un Certificato di Idoneità Statica con riserva, da integrare entro due anni con le attestazioni della soluzione delle criticità. Si otterrà così il Certificato valido per i rimanenti 13 anni.
Attenzione:
il CIS non è un certificato sismico ma una fotografia dello stato di fatto e della sicurezza strutturale dell’edificio in situazioni normali, senza considerare gli effetti di un eventuale terremoto.
Per ottenere il Cis del proprio immobile occorre rivolgersi a un professionista – ingegnere o architetto – abilitato e iscritto all’Ordine. Per il Certificato di Idoneità Statica non occorre che il professionista sia iscritto all’albo professionale da almeno 10 anni, come invece accade per il collaudo statico.
Non ci sono invece pareri concordi sul fatto che un geometra possa rilasciare il Cis.
Qual è il costo di un Cis? A quanto potrebbe ammontare la parcella del professionista incaricato?
I fattori che determinano la cifra sono molti, in primo luogo il numero e la tipologia di accertamenti che il tecnico deciderà di attuare. In generale, ipotizzando edifici in buone condizioni, si potrebbe andare dai 2.000 euro di una villetta bifamiliare ai 10.000 di un condominio con 20 unità abitative.
L’attività di verifica parte da un’analisi qualitativa del fabbricato, che potrebbe risultare esaustiva e consentire di rilasciare il Cis.
Nel caso invece il tecnico riscontrasse delle anomalie, saranno necessarie ulteriori indagini, con i relativi costi. Per fare un esempio, una prova di carico del solaio potrebbe costare circa 1.000 euro.
La proroga concessa dal Comune di Milano offre di nuovo agli interessati l’opportunità non solo di mettersi in regola ma soprattutto di certificare la sicurezza dei propri immobili, per prevenire incidenti che potrebbero trasformarsi in tragedie.
L’invito è pertanto quello di rivolgersi al più presto a un professionista per dare il via alle verifiche e alle eventuali opere di ristrutturazione.